การถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย
การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ของคนต่างด้าว
คนต่างด้าวที่ได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทอาจขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจะต้องเป็นไปตามกฎเกณฑ์ วิธิการ และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนี้
๑. กรณีคนต่างด้าวซึ่งได้นำเงินมาลงทุน มีความประสงค์จะขออนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ตามแบบ ต.๔ พร้อมทั้งเอกสารหลักฐานดังต่อไปนี้
๑.๑ ใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกให้โดย กองตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือเอกสารหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว
๑.๒ หลักฐานเกี่ยวกับการลงทุนในประเภทของธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใดที่กำหนดในกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๕ ดังนี้
๑.๒.๑ หนังสือรับรองการลงทุนจากผู้ขายพันธบัตร และพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย
๑.๒.๒ หนังสือรับรองการลงทุนจากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม ว่าได้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และหลักฐานการลงทุนในกองทุนรวมดังกล่าว
๑.๒.๓ หลักฐานการลงทุนในการลงทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล และบัตรส่งเสริมที่แสดงว่านิติบุคคลดังกล่าวได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
๑.๒.๔ หลักฐานการลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็น กิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตาม กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล และหนังสือคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ระบุว่ากิจการที่นิติบุคคลดังกล่าวดำเนินการอยู่เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้
อนึ่ง หลักฐานตาม ๑.๒.๑ ถึง ๑.๒.๔ จะใช้ข้อหนึ่งข้อใดหรือหลายข้อรวมกัน ก็ได้ แต่ต้องมีจำนวนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท๑.๓ หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ เพื่อการลงทุน
อนึ่ง หลักฐานดังกล่าวจะใช้อย่างหนึ่งอย่างใดหรือหลายอย่างรวมกันก็ได้ แต่ต้องมีจำนวนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท๑.๔ หนังสือรับรองจากผังเมืองจังหวัดว่าที่ดินที่จะขอให้ได้มาอยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง เฉพาะกรณีที่ดินนั้นอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล๑.๕ หนังสือรับรองจากกระทรวงกลาโหมหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ว่าที่ดินอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร๑.๖ แผนที่สังเขปแสดงที่ตั้งของที่ดินขออนุญาต๑.๗ ในกรณีที่ผู้ขอเป็นผู้มีสิทธิ์ในที่ดินอยู่แล้วในขณะที่ยื่นคำขอให้ได้มาซึ่งที่ดิน ให้แสดงหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวด้วย
๒. ผู้ได้รับอนุญาตต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี และแสดงหลักฐานการถือครองการลงทุน ตาม
๑.๒ แล้วแต่กรณีที่เป็นปัจจุบัน ซึ่งต้องมีจำนวนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ปีละครั้ง ก่อนหรือภายในวันครบรอบปีของการจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินเป็นระยะเวลาห้าปีติดต่อกัน
๓. ผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองหรือครอบครัวโดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิถีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น
๔. ผู้ได้รับอนุญาตต้องแจ้งการใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ทราบภายในหกสิบวันนับแต่วันที่เริ่มใช้ที่ดินนั้น
๕. เมื่อได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ผู้ได้รับอนุญาตต้องอำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามสมควรในการกำกับดูแลการใช้ที่ดินนั้นให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
๖. ถ้าผู้ได้รับอนุญาตถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการที่ลงทุนก่อนครบกำหนดเวลาการดำรงทุนตาม ๒ ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ทราบภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ถอนการลงทุน
๗. ผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา
๘. ถ้าไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขตาม ๒ หรือ ๖ ดังกล่าว อธิบดีมีอำนาจสั่งให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดการจำหน่ายที่ดิน ในส่วนที่ผู้ได้รับอนุญาตมีสิทธิ์ภายในเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันแต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และถ้าไม่ปฏิบัติตาม ๗ อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
๙. เอกสารที่เป็นภาษาต่างประเทศ ต้องแปลเป็นภาษาไทย ส่วนการรับรองความถูกต้องของคำแปลเป็นภาษาไทย ให้ปฏิบัติตามกฎกระทรวง (พ.ศ.๒๕๔๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.๒๕๓๙
๑๐. กรณีนำเงินลงทุนมาลงทุนแล้วสี่สิบล้านบาท และซื้อที่ดินไม่ครบ ๑ ไร่ ต่อมาต้องการซื้อที่ดินเพิ่มอีกภายในระยะเวลาที่ดำรงการลงทุน สามารถใช้หลักฐานการลงทุนเดิมมาใช้ประกอบคำขอได้
การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของคนต่างด้าว และบุคคลที่เกี่ยวข้องกับคนต่างด้าว
๑. กรณีคนต่างต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดิน ปัจจุบันคนต่างด้าวสามารถที่จะขอได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยได้ใน ๓ กรณี คือ
๑.๑ โดยการขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามมาตรา ๙๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่เดิมแล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ ตามความในมาตรา ๘๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัยไม่เกิน ๑ ไร่
๑.๒ คนต่างด้าวทึ่ได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท อาจขอให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่ได้เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวต้องไปเป็นตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน๑.๓ คนต่างด้าวอาจขอได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐ ซึ่งสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่สำนักคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โทร ๐-๒๕๓๗-๘๑๑๑ หรือพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.๒๕๒๒ โดยสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย โทร ๐-๒๒๕๓-๐๕๖๑ หรือ ตามพระราชบัญญัติปิโตรเลียม พ.ศ. ๒๕๑๔
๒. กรณีคนต่างด้าวขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ ๒ ประการ หากขาดหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งก็ไม่อาจจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวได้ กล่าวคือ
๒.๑ ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้(๑) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นทิ่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง โดยแสดงหลักฐาน หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม.๑๑, ตม.๑๕ หรือ ตม.๑๗ อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจ ท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีนี้ได้ โดยไม่ต้องนำหนังสือเดินทางมาแสดงอีก(๒) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักร ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน(๓) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และ มาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาบไทย โดยแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนจำกัด กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ เป็นต้น(๔) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมาว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน(๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นฐานอยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้๒.๒ การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังกล่าวในข้อ ๒.๑ เมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖ โดยมีข้อยกเว้นดังนี้ก. สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ ๒.๑ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละสี่สิบเก้า อาคารชุดนั้นจะต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา มีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่าสี่สิบห้องชุด ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละสี่สิบเก้า และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหารข. เมื่อครบกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ ใช้บังคับ(วันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒) กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ ก. และให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ ก. หรือคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ระบุไว้ในข้อ ๒.๑ ซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าว ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุด
๓. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าว ขอได้มาซึ่งที่ดิน
๓.๑ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสโดยชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีอื่นที่คล้ายคลึงกันในระหว่างสมรส หรือในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าว แล้วแต่กรณี หากสอบสวนแล้ว ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไปได้
สำหรับกรณีที่คู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุดนั้นอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถไปยืนยัน เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไปดำเนินการบันทึกถ้อยคำเป็นลายลักษณ์อักษรที่สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุล หรือโนตารีปัปลิค ให้ได้ใจความว่า เงินทั้งหมดที่คู่สมรสที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยนำไปซื้อที่ดิน หรือห้องชุดนั้นเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของคู่สมรสที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยทั้งหมด ไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเป็นสินสมรส หรือเป็นทรัพย์สินที่คู่สมรสต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยแต่อย่างใด และให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองว่าบุคคลที่ทำหนังสือนั้นเป็นคู่สมรสของ บุคคลสัญชาติไทยจริง เสร็จแล้ว ถือมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ ก็จะดำเนินการได้อนึ่ง สำหรับกรณีคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวที่ซื้อ หรือถือครองที่ดินหลังสมรส โดยแจ้งหรือยื่นเอกสารที่เป็นเท็จว่าเป็นโสดหรือไม่ได้สมรสกับคนต่างด้าวต่อเจ้าหน้าที่ก่อนที่กระทรวงมหาดไทยจะมีหนังสือ ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๗๙๒ ลงวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๔๒ หรือซื้อ หรือถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหลังสมรส โดยแจ้งหรือยื่นเอกสารเป็นเท็จว่าเป็นโสด หรือไม่ได้สมรสกับคนต่างด้าวก่อน กรมที่ดินมีหนังสือ มท ๐๗๑๐/ว ๓๔๑๖๗ ลงวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๕๔๒ ให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายมายืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินหรือห้องชุดทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือ ทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน เสร็จแล้วเจ้าพนักงานที่ดินเก็บเข้าสารบบไว้ และหากคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวอยู่ต่างประเทศ และไม่สามารถไปยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ก็ให้ดำเนินการเช่นเดียวกับกรณีคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุดอยู่ต่างประเทศ เสร็จแล้วนำมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเก็บเข้าสารบบไว้๓.๒ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอรับให้ที่ดินในระหว่างสมรส หรือระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากัน หากสอบสวนแล้วเป็นการรับให้ในฐานะเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว มิได้ทำให้คนต่างด้าวเป็นเจ้าของในที่ดินร่วมด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป๓.๓ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว แต่ได้หย่าขาดกัน หรือเลิกร้างกันแล้ว หรือบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทยขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป
๔. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างชาติขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
๔.๑ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว ขอซื้อหรือขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว (ย่อมถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นของบุคคลสัญชาติไทย) หรือกรณีที่บุคคลสัญชาติไทย ที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่ได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างกันแล้ว หรือกรณีบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทยขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้พิจารณาเช่นเดียวกับกรณี ตาม ๓.๑ ถึง ๓.๒ โดยอนุโลม๔.๒ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวนำเงินที่เป็นสินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน แล้วแต่กรณี มาขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือใช้ชื่อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้นต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา ๑๙ (๑) หรือ (๒) หรือ (๕) แล้วแต่กรณี คู่สมรสที่เป็นคนไทยจึงมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว และต้องถือว่าห้องชุดนั้น คนต่างด้าวเป็นผู้ถือสิทธิ์ทั้งหมด เพราะกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่อาจแบ่งแยกได้ และการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติตามมาตรา ๑๙ ทวิ๔.๓ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว ขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานสินสมรส หรือทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วย คนต่างด้าวซึ่งเป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา ๑๙ (๑) หรือ (๒) และต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นเป็นของคนต่างด้าวทั้งหมด และอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติ มาตรา ๑๙ ทวิ ด้วย ส่วนบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ตามมาตรา ๑๙ (๕) ไม่อาจรับให้กรรมสิทธิ์ในฐานะสินสมรสได้ เนื่องจากกรณีตามมาตรา ๑๙ (๕) เป็นการขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวในลักษณะของการซื้อขายซึ่งต้องมีการชำระค่าห้องชุด
Source: สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้เพียงใด ?
คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้น ได้กรรมสิทธิในที่ดินในฐานะทายาทโดยชอบธรรม และต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ (คือ เพื่ออยู่อาศัยต้องไม่เกิน 1 ไร่/ครอบครัว เพื่อการพาณิชยกรรมต้องไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อการอุตสาหกรรมต้องไม่เกิน 10 ไร่ เพื่อการเกษตรกรรมต้องไม่เกิน 10 ไร่/ครอบครัว เพื่อการศาสนาต้องไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อการกุศลและสาธารณะต้องไม่เกิน 5 ไร่ และสุสานของตระกูลต้องไม่เกิน 1/2 ไร่) นอกจากนี้ นับแต่ปี 2542 คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนในไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่
คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้น ได้กรรมสิทธิในที่ดินในฐานะทายาทโดยชอบธรรม และต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ (คือ เพื่ออยู่อาศัยต้องไม่เกิน 1 ไร่/ครอบครัว เพื่อการพาณิชยกรรมต้องไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อการอุตสาหกรรมต้องไม่เกิน 10 ไร่ เพื่อการเกษตรกรรมต้องไม่เกิน 10 ไร่/ครอบครัว เพื่อการศาสนาต้องไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อการกุศลและสาธารณะต้องไม่เกิน 5 ไร่ และสุสานของตระกูลต้องไม่เกิน 1/2 ไร่) นอกจากนี้ นับแต่ปี 2542 คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนในไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่
· คนไทยที่สมรสกับคนต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือห้องชุดได้หรือไม่ ?
ได้ หากว่าการซื้อที่ดิน หรือห้องชุดนั้นเป็นการจัดซื้อเพื่อให้เป็นสินส่วนตัวของตนเอง แต่ทั้งนี้คนไทยผู้ขอซื้อ และคู่สมรสที่เป็นชาวต่างชาติต้องมีหนังสือยืนยันเป็นหนังสือว่าเงินที่นำมาซื้อนั้นเป็นสินส่วนตัวของคนไทยผู้ขอซื้อ มิใช่สินสมรส ทั้งนี้ ไม่ว่าบุคคลทั้งสองจะจดทะเบียนฯ หรือไม่ก็ตาม
· บุคคลสัญฃาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติและพำนักอยู่ในต่างประเทศ จะขอซื้อที่ดิน หรือขอรับโอนที่ดิน หรือ ขอซื้อห้องชุด ได้หรือไม่ ?
ได้
ได้ หากว่าการซื้อที่ดิน หรือห้องชุดนั้นเป็นการจัดซื้อเพื่อให้เป็นสินส่วนตัวของตนเอง แต่ทั้งนี้คนไทยผู้ขอซื้อ และคู่สมรสที่เป็นชาวต่างชาติต้องมีหนังสือยืนยันเป็นหนังสือว่าเงินที่นำมาซื้อนั้นเป็นสินส่วนตัวของคนไทยผู้ขอซื้อ มิใช่สินสมรส ทั้งนี้ ไม่ว่าบุคคลทั้งสองจะจดทะเบียนฯ หรือไม่ก็ตาม
· บุคคลสัญฃาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติและพำนักอยู่ในต่างประเทศ จะขอซื้อที่ดิน หรือขอรับโอนที่ดิน หรือ ขอซื้อห้องชุด ได้หรือไม่ ?
ได้
· ทำอย่างไร ?
ให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างชาติไปติดต่อสถานทูตไทยเพื่อบันทึกถ้อยคำเป็นลายลักษณ์อักษร และรับรองว่าบุคคลที่ทำหนังสือรับรองนั้นเป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยจริง และนำหนังสือรับรองนี้มามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยไม่ต้องใช้สำเนา
คำแนะนำเรื่องชาวต่างชาติซื้อที่ดิน
ในกรณีนี้ปัจจุบันกฎหมายไทยยังไม่อนุญาตที่จะให้คนต่างด้าวมาถือครองที่ดินในเมืองไทยได้ครับ แต่จะมีการยกเว้นไว้ในกรณีนี้ คือการที่คนต่างด้าวที่จะถือครองที่ดินในประเทศไทยนั้นจะต้องมีการนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า40ล้านบาทและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีมหาดไทยด้วยจึงจะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ไม่เกิน1ไร่ โดยต้องมีการลงทุนและเงินลงทุนที่แน่นอนส่วนการได้ถือครองในกรณีที่ไม่ใช่นักลงทุนที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า40ล้านบาทนั้นกฎหมายไม่เปิดช่องให้คนต่างด้าวประเภทอื่นทำได้ครับ(พรบ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน)
แต่ทางแก้ก็ยังมี โดยในพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่3พ.ศ.2534นั้นได้กำหนดให้อาคารชุดแต่ละอาคารนั้นจะมีคนต่างด้าวถือครองในกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน49เปอร์เซ็นต์ของห้องชุดทั้งหมด หมายความว่าในการที่จะให้คนต่างด้าวถือครองห้องชุดได้นั้น คนต่างด้าวจะต้องถือครองได้ไม่เกิน49%ก็คือถ้าอาคารชุดนั้นมี100ห้องคนต่างด้าวก็จะถือครองได้ไม่เกิน49ห้องนั่นเองครับ แต่ในช่วงนี้กฎหมายยังให้สิทธิพิเศษอีกก็คือ ภายในระยะเวลา5ปี นับแต่วันที่28 เมษายน พ.ศ.2542จนถึง 27เมษายน พศ.2547กฎหมายได้อนุโลม ให้คนต่างด้าวมีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดของเนื้อที่อาคารชุดทั้งหมดที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นไว้ แต่ต้องกระทำไปในใต้เงื่อนไขดังนี้
1
อาคารชุดดังกล่าวต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการอื่น๐ที่กฎกระทรวงกำหนด
2 ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดแล้วต้องไม่เกิน5ไร่
คนต่างด้าวที่มีสิทธิ์ถือครองห้องชุดได้
- คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย ตามกฎหมายว่าด้วยคนเฃ้าเมือง คือมีใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่(Residence Permit) และสามารถใช้เงินบาทซื้อห้องชุดได้
- คนต่างด้าวที่มาในไทยตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน คือมีเงินไม่ต่ำกว่า10ล้านนำมาลงทุนและต้องไดรับอนุญาตในการลงทุนจาก BOI และการเข้าเมืองต้องได้รับอนุญาตจาก ผู้บัญชาการสำนักงานตำรวจแห่งชาติ
คนต่างด้าวที่มีสิทธิ์ถือครองห้องชุดได้
- คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย ตามกฎหมายว่าด้วยคนเฃ้าเมือง คือมีใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่(Residence Permit) และสามารถใช้เงินบาทซื้อห้องชุดได้
- คนต่างด้าวที่มาในไทยตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน คือมีเงินไม่ต่ำกว่า10ล้านนำมาลงทุนและต้องไดรับอนุญาตในการลงทุนจาก BOI และการเข้าเมืองต้องได้รับอนุญาตจาก ผู้บัญชาการสำนักงานตำรวจแห่งชาติ
3.คนต่างด้าวอื่นทั่วไปรายอื่น(มีถิ่นที่อยู่ชั่วคราว)
4.คู่สมรสของคนต่างด้าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะหย่าหรือไม่ก็ตาม
5.บุตรของคนต่างด้าวที่ได้สัญชาติไทย
ระเบียบปฏิบัติและหลักฐานที่ใช้ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหลักฐานที่ใช้
1.เอกสารหนังสือเดินทางที่แสดงสัญชาติของคนต่างด้าว
2.ใบสำคัญถิ่นที่อยู่(ตม.11 ตม.15 ตม.17) ซึงออกโดยสำนักงานตำรวจตรวจคนเข้าเมือง หรือใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวที่สถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวอยู่เพียงอย่างเดียว
3.หนังสือรับรองว่าเป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในไทยตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุนจากBOI สำหรับคนต่างด้าวที่เข้ามาด้วยตามกฎหมายการลงทุน
4.หลักฐานในการนำเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศกับธนาคารพาณิชยืที่ได้รับอนุญาต(ธต.3)ซึ่งลงลายมือชื่อประทับตราธนาคาร
5.หลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ศุลกากรหรือหลักฐานใบรับซื้อเงินตราต่างประเทศซึ่งออกให้โดยบริษัทที่ได้รับอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย
6.หลักฐานการถอนเงินสกุลต่างประเทศจากบัญชีเงินฝากในประเทศไทยหรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในหรือนอกประเทศ
นี่ก็คือวิธีการขั้นต้นในการให้คนต่างด้าวมีสิทธิ์ในการครอบครองมีกรรมสิทธิ์แม้จะไม่สามารถที่จะครอบครองที่ดินได้แต่ก็สามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไว้อยู่อาศัยได้
การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว
เอกสารตัวอย่างนี้ สำหรับเพื่อนๆที่แต่งงานกับชาวต่างชาติและเอกสารในเมืองไทยเปลี่ยนเป็นมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติเรียบร้อยแล้ว (ผู้ที่แต่งงานในเมืองไทย)ต้องใช้เอกสารตัวนี้ และพาสปอร์ต ของสามี และทะเบียนสมรส เพิ่มเติมจากเอกสารเดิมที่ต้องใช้ด้วยค่ะ หลักๆคือ ดังนี้ค่ะ
1. ทะเบียนบ้าน
2.บัตรประชาชน
3.ทะเบียนสมรส
4.หนังสือรับรอง ยินยอมจากสามีชาวต่างชาติ พร้อมราบระเอียดของที่ดิน
5.พาสปอร์ต ของสามี
6.สามีต้องไปเซ็นต์รับรอง ต่อเจ้าหน้าที่ ที่ดิน ในเขตนั้นๆด้วยค่ะ
1. ทะเบียนบ้าน
2.บัตรประชาชน
3.ทะเบียนสมรส
4.หนังสือรับรอง ยินยอมจากสามีชาวต่างชาติ พร้อมราบระเอียดของที่ดิน
5.พาสปอร์ต ของสามี
6.สามีต้องไปเซ็นต์รับรอง ต่อเจ้าหน้าที่ ที่ดิน ในเขตนั้นๆด้วยค่ะ
การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของคนต่างด้าว และบุคคลที่เกี่ยวข้องกับคนต่างด้าว
๑. กรณีคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดิน ปัจจุบันคนต่างด้าวสามารถที่จะขอได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยได้ใน ๓ กรณี คือ
๑.๑ โดยการขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามมาตรา ๙๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ ตามความในมาตรา ๘๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัยไม่เกิน ๑ ไร่
๑.๒ คนต่างด้าวที่ได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท อาจขอให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
๑.๓ คนต่างด้าวอาจขอได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.๒๕๒๐ ซึ่งสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โทร. ๐-๒๕๓๗-๘๑๑๑ หรือพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยพ.ศ.๒๕๒๒
โดยสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย โทร ๐-๒๒๕๓
โดยสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย โทร ๐-๒๒๕๓
ข้อมูลเพิ่มเติมจากกรมที่ดินนะคะ
http://www.dol.go.th/guide/menu_foreigner.php
http://www.dol.go.th/guide/guide_sst/mt0515tv39288.pdf
http://www.dol.go.th/guide/guide_sst/mt0515tv39288.pdf
การซื้อขายบ้านและที่ดินของคนที่แต่งงานกับชาวต่างชาติ เอากฏหมายมาฝากด้วยค่ะ ของเวบ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
- ข้อมูลที่ดินสำหรับคนต่างด้าว รวม - ภาษาไทยและภาษาอังกฤษhttp://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... &Itemid=43
- สรุปการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว
- การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวhttp://www.thaiembassy.dk/webpages/webd ... spouse.pdf (ปรับปรุง 15 สิงหา 2549)
- การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของคนต่างด้าว และบุคคลที่เกี่ยวข้องกับคนต่างด้าวhttp://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... &Itemid=43
การเช่าที่ดินของคนต่างด้าวเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
การซื้อขายบ้านและที่ดิน
- ตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจ http://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... view&id=24
- แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจต่าง ๆ ที่ใช้ในราชการค่ะ http://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... &Itemid=32
- ค่าใช้จ่ายในการโอน - คำถามต่าง ๆ ที่เขาถามไว้ http://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... d&Itemid=1
- แบบฟอร์มสัญญา สัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย http://www.buncheeaudit.com/Contact_form.htm
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น